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新修订《内蒙古自治区物业管理条例》亮点纷呈(三)
资料来源:包头日报    发布日期:2018-09-27    

【亮点十二】对物业服务企业的失信行为有具体规定。国务院2018年3月19日对《物业管理条例》进行了修改,对涉及到“资质”内容的条款进行了删除,只在第三十二条中明确规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理”。这就给地方的物业管理指明了方向,要让物业企业的诚信行为成为其经营与生存的重要指标。于是,自治区条例在修改过程中加入了“诚信”这个元素,即在第五十二条规定,物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用信息公示系统:

◆在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

◆物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;

◆未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;

◆泄露业主信息的;

◆对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的。

【亮点十三】对物业服务收费标准进行细致的划分和区别对待,明确了定价和协商的主体,这个规定和包头的不相一致,包头条例规定是住宅物业实行政府指导价,别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等非住宅实行市场调节价。自治区条例第五十三条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价:

◆廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;

◆普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;

◆公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下,征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。

【亮点十四】对消防通道有明确的保障规定。自治区条例第六十条规定,物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆,物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

【亮点十五】住宅专项维修资金业主表决方式多样化,保证住宅维修资金的快速使用。自治区条例在修订过程中采纳了住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅2015年10月17日印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》中关于表决的规定,文件中这样规定,在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金,为解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式:

◆委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

◆集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

◆默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

◆异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

对照自治区条例,其第六十五条规定,使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决:

◆委托表决:业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

◆集合表决:业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

◆异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  

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